На рынке жилищного кредитования такой продукт, как военная ипотека, появился сравнительно недавно. Поэтому, как у покупателей жилой недвижимости в рамках этой государственной программы, так и у продавцов существует множество вопросов. Например, когда военнослужащий приобрел жилье по военной ипотеке и вынужден его срочно продавать из-за переезда на новое место службы. Для этого ему необходимо знать, как продать квартиру по военной ипотеке.
Можно ли продать жилую недвижимость, купленную по военной ипотеке
Продать жилье, приобретенное в рамках государственной программы ипотечного кредитования военнослужащих, можно, т.к. после заключения сделки купли/продажи недвижимость становится собственностью покупателя, т.е. военнообязанного гражданина. Но, это можно сделать только после снятия обременений с залогового имущества, наложенных Росвоенипотекой и финансово-кредитной организацией.
Продажа квартиры, купленной военнослужащим по льготной военной ипотеке с государственной поддержкой, при наличии обременений возможна исключительно по переуступке прав собственности.
Какую недвижимость можно продать
Первоначально, когда программа кредитования жилья для военнослужащих только запускалась, недвижимость можно было купить только на вторичном рынке. Сегодня военные получили возможность покупать по льготной ипотеке и жилье в новостройках.
Финансовые учреждения предъявляют к продаваемой недвижимости определенные требования. В первую очередь недвижимое имущество должно быть ликвидным на рынке.
Для военной ипотеки подходят следующие объекты недвижимости:
- Квартиры в многоквартирных жилых домах;
- Дома, коттеджи с участком земли;
- Таунхаусы.
При этом жилье обязательно должно быть оборудовано всеми необходимыми коммуникационными системами (водопроводом, отоплением, санузлом, электричеством).
Отвечая на вопрос, можно ли продать квартиру в многоэтажном доме по военной ипотеке, также необходимо выделить недвижимость, которая по условиям банков не подлежит продаже:
- При наличии обременений, в т.ч. долевой собственности;
- Дома, в которых расположена жилая площадь, возведены до 70-х годов;
- Здание имеет деревянные перекрытия;
- Дом находится в аварийном состоянии;
- Квартиры вторичного рынка на крайних этажах многоэтажных домов, если нет документа, подтверждающего исправность кровельного покрытия или недавнего проведения капремонта крыши.
Риски продавца жилой недвижимости по военной ипотеке
Продажа жилья по программе ипотечного кредитования военных с господдержкой – это абсолютно безопасная сделка. При этом риски отсутствуют для обоих ее участников.
Сам процесс, конечно же, занимает намного больше времени. Для совершения сделки необходимо собрать больше документов, но зато юридически в конечном итоге она 100% будет чистой и прозрачной.
Как продать ипотечную квартиру
Алгоритм, как продать военнослужащему собственную квартиру, купленную по льготной военной ипотеке, следующий:
- Оповещение Росвоенипотеки и финансовой организации о желании продать квартиру и необходимости снять с недвижимости все обременения;
- Подача рапорта военнослужащим на оформление второго свидетельства участника НИС;
- Уточнение остатка задолженности перед банком;
- Полное погашение оставшегося долга;
- Поиск покупателя на жилье;
- Получение документов, подтверждающих снятие с жилой недвижимости всех обременений;
- Получение свидетельства в Регистрационной палате, подтверждающего отсутствие обременений и права собственности на продаваемое недвижимое имущество;
- Продажа квартиры.
Как уведомить Росвоенипотеку и кредитную организацию о продаже ипотечного жилья
Собственник недвижимости, приобретенной по военной ипотеке, оповещает кредитора и Росвоенипотеку о желании продать жилье письменным уведомлением. Банковское учреждение вправе отправить владельцу квартиры запрос о причинах продажи имущества.
Веские причины для продажи ипотечного жилья, которые финансовая организация готова признать уважительными:
- Ухудшение финансового положения должника;
- Вынужденный переезд собственника на новое место проживания;
- Рождение в семье ребенка, соответственно необходимость в расширении жилплощади;
- Развод, раздел совместно нажитого имущества супругами.
О желании досрочно погасить кредитную задолженность собственник ипотечной недвижимости обязан предупредить кредитную организацию минимум за 1 месяц.
Гашения долга
Продажа квартиры по военной ипотеке возможна только после снятия с недвижимости всех обременений.
Несмотря на то, что военнослужащий является собственником такого жилья, до полного погашения кредита имущество находится в залоге у Росвоенипотеки и кредитной организации.
Снять обременение с жилья можно следующими способами:
- Погасить задолженность перед Росвоенипотекой, оформив в банке целевую потребительскую ссуду. А задолженность перед кредитором можно будет досрочно погасить после продажи жилья;
- Погасить задолженность собственными средствами при их наличии.
Обращение в Регистрационную палату
Погасив по квартире все долги, владелец подает заявление в Регистрационную палату на оформление свидетельства, подтверждающего отсутствие обременений. Заявление пишется от имени собственника и финансово-кредитной организации.
Далее продавец жилья предоставляет полученное свидетельство на проверку в банк. К нему прилагаются следующие документы:
- Копия паспорта гражданина РФ;
- СНИЛС;
- Идентификационный код налогоплательщика;
- Договор о заключении сделки купли/продажи;
- Свидетельство, подтверждающее права собственности на объект недвижимости;
- Ипотечный договор с финучреждением;
- Закладная на залоговое имущество;
- Банковская выписка о полном погашении кредитной задолженности.
В Россреестре проверка пакета документов осуществляется в течение 5 рабочих дней. После этого владельцу недвижимости выдают соответствующее свидетельство.
Когда военнослужащий уходит в отставку на льготных основаниях или по выслуге лет он получает право на снятие с ипотечной недвижимости всех обременений. В подобной ситуации ему предоставляется нотариально заверенная доверенность, на основании которой в ЕГРН вносятся соответствующие изменения.
Согласно ФЗ №117, ст.10 обременения, наложенные на жилую недвижимость по военной ипотеке, считаются снятыми только после внесения в Росреестр всех требующихся изменений.
Поиск покупателя
После снятия наложенных обременений процесс продажи ипотечного жилья не займет много времени. Но при использовании покупателем собственных средств для снятия обременений с недвижимости процедура ее продажи может затянуться на более длительный период.
Все обременения с залоговой недвижимости снимаются сразу после погашения ипотечной задолженности, но покупателя об этом необходимо оповещать заблаговременно. Вывод имущества из государственного залога в среднем может занимать около 1 месяца.
Поиском покупателя собственник ипотечного жилья может заниматься самостоятельно, либо обратившись в специализированное агентство по продаже недвижимого имущества.
Необходимые документы
Пакет документов для продажи ипотечного жилья значительно больший, чем для продажи собственной квартиры без обременений. Сбор всех необходимых документов для заключения сделки купли/продажи может занять не один месяц.
Обязательные документы для продажи жилья, приобретенного по военной ипотеке:
- Гражданский паспорт покупателя;
- Свидетельство, подтверждающее права собственности на недвижимость;
- Технический паспорт БТИ;
- Кадастровый паспорт с планировкой помещений и размером жилплощади;
- Выписка из ЕГРН со всеми внесенными изменениями после снятия обременений с объекта недвижимости.
Заключение сделки
После снятия обременений и подготовки всех необходимых документов для продажи жилой недвижимости продавец с покупателем могут переходить к оформлению договора о купле/продаже, в котором должны быть зафиксированы следующие сведения:
- Паспортные данные участников сделки;
- Дата, место подписания договора;
- Предмет соглашения (передача прав собственности);
- Подробное описание жилого объекта (тип постройки, общая площадь, этаж, количество жилых помещений, адрес расположения объекта);
- Сведения о снятии обременений;
- Стоимость сделки, порядок передачи денег покупателем продавцу;
- Алгоритм переоформления прав собственности на жилье;
- Количество экземпляров соглашения;
- Права, обязанности сторон;
- Личные подписи участников сделки.
Процедура заключения сделки купли/продажи жилой недвижимости осуществляется согласно положениям ГК РФ.
